Herr Wirtz, Sie kaufen, bauen und betreiben zehntausende Wohnungen in deutschen Städten. Die neue Regierung verlängert die Mietpreisbremse und setzt auf einen Bau-Turbo, um Bauen zu erleichtern. Werden die Wohnkosten sinken?

Der Koalitionsvertrag ist bisher noch relativ vage formuliert. Auf den angekündigten Bau-Turbo warten wir noch – und auch auf die neuen konkreten Förderbedingungen. Im Kern geht es darum: Wie kann ich schneller und kostengünstiger bauen? Dabei wird serielles und modulares Bauen eine wichtige Rolle spielen. Mindestens genauso wichtig ist Planungssicherheit – ohne diese kann nicht investiert werden. Vor etwa eineinhalb Jahren standen wir kurz davor, ein attraktives Wohnungsportfolio zu erwerben. Mit dem Verkäufer waren wir uns einig, aber am Ende hat das Bundesland die Förderbedingungen nicht bestätigt. In der Konsequenz konnten wir den Kauf nicht mehr umsetzen.

Brauchen Sie immer Staatsgeld?

Das brauchen wir nicht, mit Ausnahme des geförderten Wohnungsbaus. Dazu ein Beispiel: Eine Gemeinde strebt in einem Baugebiet von 150 Wohnungen an, dass rund ein Drittel davon als geförderter Wohnraum entsteht. Das sind Wohnungen mit geringeren Mieten für Menschen mit geringeren Einkommen. Die Baukosten sind für geförderte und freifinanzierte Wohnungen gleich hoch, die Mieteinahmen jedoch deutlich geringer. Eine frei finanzierte Miete im Neubau liegt beispielsweise bei 20 Euro je Quadratmeter pro Monat, aber die geförderte Miete ist nur halb so hoch. Die fehlenden Einnahmen lassen sich nur durch Fördermaßnahme wie Baukostenzuschüsse oder zinvergünstigte Darlehen auffangen.

Noch einmal: Lassen sich nicht auch die Baukosten senken?

Das ist die Frage: Können wir geförderte Wohnungen zu einem akzeptierten Standard errichten, der aber günstiger ist als mit konventioneller Bauweise? Auch dafür schauen wir auf die Förderlandschaft in Deutschland, die sich aber zwischen den Bundesländern stark unterscheidet.

Teilweise sind die Fördermittel knapp. An welchen Orten finden Sie noch Geld, um Sozialwohnungen zu bauen?

Das variiert. Die Fördertöpfe werden immer wieder neu ausgeschrieben und waren in der Vergangenheit auch schnell mal wieder ausgegeben. Deswegen schauen wir auf die neuen anvisierten Mittel. Im Koalitionsvertrag sind erste Zahlen für den geförderten Wohnungsbau enthalten. Wir sind gespannt, was daraus wird.

Im Bestand lassen sich Gebäude aufstocken oder nachverdichten oder von Büros zu Wohnungen umwidmen. Mit welchen Chancen rechnen Sie da?

Wir sehen uns das immer an, sind aber skeptisch. Im Frankfurter Westend eignen sich vielleicht vereinzelt ehemalige Bürogebäude, um diese in Wohnung umzunutzen. Doch das ist häufig bautechnisch herausfordernd und mit Kosten verbunden. Bürogebäude sind in der Regel deutlich tiefer als Wohnhäuser. Wenn Sie gutes Licht in die Wohnungen haben wollen, geht das oft nur an den Seiten des Gebäudes, aber die Mitte können Sie schlecht bewohnen. Das sind Herausforderungen, aber es stimmt: Wir müssen sehen, wo wir in der Stadt nachverdichten können.

Wie hoch schätzen Sie die Baukosten für den Neubau im Moment ein?

Wir liegen zwischen 3.000 und 3.500 Euro je Quadratmeter für den reinen Bau. Damit sind wir noch nicht im Luxusbereich. Dazu kommen die Grundstückskosten, so dass die Neubaukosten auf 3.500 bis 4.500 Euro je Quadratmeter steigen, wenn Sie Glück haben. Im Vergleich dazu sind jüngere Bestandshäuser gerade sehr begehrt. Jeder will junge Wohnungen kaufen.

Wie alt darf das Haus dafür sein?

Junge Bestandsgebäude sind innerhalb der vergangenen zehn Jahre errichtet worden. Das Risiko größerer Schäden ist deshalb gering, auch wenn die Objekte meist schon außerhalb der Gewährleistungspflicht liegen. Der Vorteil gegenüber dem noch zu errichtenden Neubau ist, dass Sie als Eigentümer vom ersten Tag an Einnahmen erzielen. Ich kaufe also einen Wohnblock um die Ecke, der zu 95 Prozent vermietet ist – dann erhalte ich im ersten Monat Mieteinnahmen für 95 Prozent der Fläche.

Wie lange dauert der Bau von Wohnungen?

Ab Vorliegen der Baugenehmigung benötigen Sie ein bis zwei Jahre für das Bauen an sich. Unwägbarer ist die Zeit davor, bis Sie eine Baugenehmigung erlangen. Das kann sich auch über Jahre erstrecken. Diese Zeiträume sind viel zu lang. Wir beschäftigen uns mit Neubau nur, wenn wir mit einer vorliegenden Baugenehmigung schon den Baubeginn kennen. Selbst dann haben wir noch zwei Jahre Luft, während derer faktisch mit dem Geld nichts passiert. In jungen Bestandswohnungen habe ich dagegen kein Entwicklungsrisiko. Mancher Entwickler hat sich übernommen und bekommt heute nicht mehr die Kaufpreise, mit denen er gerechnet hatte. Dadurch geraten Projektentwickler in Schieflage, was uns Optionen eröffnet: Sie bekommen heute schon Wohnungen für 3.000 bis 3.500 Euro je Quadratmeter, wenn die Immobilie nicht direkt an der Leopoldstraße in München oder in anderen besten Lagen steht.

Haben Sie dadurch günstig Häuser gekauft?

Wir haben zuletzt ein Portfolio von Wohnungen im niedrgien dreistelligen Millionenbereich gekauft an Standorten, die wir gut einschätzen können. Der Verkäufer hat uns einen Preis angeboten, der für uns rechenbar ist. Rechenbar bedeutet, dass wir unseren institutionellen Investoren als Kapitalgeber eine Ausschüttungsrendite von rund vier Prozent jedes Jahr geben können. Unsere Investoren erwarten jedes Jahr eine Ausschüttung, damit sie beispielsweise Pensionsverpflichtungen oder Rechnungszinserwartungen erfüllen können. Mit den dortigen Mieten können wir das so rechnen, dass die Wahrscheinlichkeit dafür hoch ist. Daher finden wir junge Bestandswohnungen gut, aber wir schauen auch auf Neubauten. Denn diese sind in Teilen deutlich im Preis gesunken, sodass der Kaufpreis dafür beim 20-bis 25-fachen der Jahresnettomiete liegt. Ist der Kaufpreis höher, rechnet sich das für uns nicht mehr.

Wie hoch sind dann die Mieten?

In der Regel liegen sie zwischen 10 und 15 Euro je Quadratmeter im Monat für junge Bestandsbauten. Für Neubauten gehen die Mieten gerne auch in Richtung 20 EUR je Quadratmeter. Wir haben aber auch noch eine Verwaltung und die kostet ebenfalls ein bisschen Geld.

Das Gespräch führte Jan Hauser.

Die Ausgabe erschien am 13. Juni 2025 in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung | Seite 20 · NR. 135

Das vollständige Interview können Sie über folgenden Link abrufen:

Die INDUSTRIA, der Immobilien-Asset-Manager aus Frankfurt, hat eine Befragung unter institutionellen Investoren zur künftigen Immobilienallokation durchgeführt. Bei 19 Prozent der Umfrageteilnehmer soll die Immobilienquote in den kommenden 18 Monaten leicht oder deutlich wachsen. Bei der Befragung im Vorjahr waren es dagegen nur drei Prozent. Knapp die Hälfte der Investoren will ihre Immobilienquote in den kommenden eineinhalb Jahren konstant halten (2023: 64 Prozent). Rund ein Drittel will sie leicht oder deutlich reduzieren, etwa so viel wie im Vorjahr. Die durchschnittliche aktuelle Immobilienquote der befragten Investoren beträgt dabei 22 Prozent.

Im Schnitt wollen die investitionswilligen Befragten in den nächsten 1,5 Jahren 69,1 Mio. Euro indirekt in Immobilien investieren, direkt sind es durchschnittlich 17,5 Mio. Euro. Allerdings planen im genannten Zeitraum etwa drei Viertel der Befragten gar nicht direkt zu investieren, etwa zwei Drittel wollen nicht indirekt investieren.

Dies sind die Kernergebnisse der Umfrage, die Thomas Wirtz FRICS, Geschäftsführer von INDUSTRIA, im Rahmen einer Online-Pressekonferenz vorgestellt hat.

Trend zu Club Deals zeichnet sich ab

Etwa ein Drittel des Kapitals, das 2025 indirekt in Immobilien investiert werden soll, soll in deutsche offene Fondsstrukturen fließen. 2024 war es noch knapp die Hälfte. Deutlich zugelegt hat dagegen die Beliebtheit von deutschen geschlossenen Spezial-AIFs von elf auf 30 Prozent. „Wir interpretieren das als Trend zu Club Deals, den auch wir in unserer Arbeit bei der INDUSTRIA beobachten. Kleinere Clubs sind aktuell stärker gefragt als Poolfonds“, sagt Thomas Wirtz. Die Beliebtheit von Luxemburger Vehikeln ging dagegen leicht zurück: von 28 auf 27 Prozent bei offenen Spezialfonds und von 14 auf neun Prozent bei geschlossenen AIFs.

Bei den Nutzungsarten, in die während der kommenden 18 Monate indirekt investiert werden soll, haben ‚Wohnen international‘ (32,5 Prozent) und ‚Wohnen national‘ (30,0 Prozent) der Logistik (22,5 Prozent) den Rang abgelaufen. Bei der Befragung 2024 waren ‚Wohnen national‘ und Logistik mit jeweils 34,1 Prozent am beliebtesten, ‚Wohnen international‘ folgte mit 29,3 Prozent. „Büro konnte in diesem Jahr von 22,0 auf 25,0 Prozent zulegen. Die Nischen-Asset-Klasse Healthcare wird nur noch von 7,5 statt 9,8 Prozent der Investoren für die nächsten 18 Monate genannt“, führt Thomas Wirtz aus.

Aufgeschlossenheit gegenüber Wohnobjekten in serieller bzw. modularer Bauweise

Die Befragten zeigen sich dem Thema serielles bzw. modulares Bauen gegenüber aufgeschlossen. 44,7 Prozent gaben an, in einen Fonds investieren zu wollen, der Objekte hält, die in serieller bzw. modularer Bauweise erstellt wurden. Nur 10,5 Prozent schließen solche Wohnimmobilien aus. Allerdings erwarten auch rund 56 Prozent von Objekten dieser Bauweise höhere Renditen. Gut ein Drittel (36,6 Prozent) erwarten die gleichen Renditen wie bei Objekten in konventioneller Bauweise.

Die starke Sicherheitsneigung der Investoren ist leicht rückläufig. Zwar will weiterhin die übergroße Mehrheit der Investoren in Core und Core+ investieren, doch Value Add und opportunistische Strategien nehmen zu. Gegenüber dem Jahr 2024 werden 2025 auch wieder etwas mehr Entwicklungsrisiken eingegangen, denn mehr Investoren wollen Projekte ankaufen. Gleichzeitig sinken die Anforderungen an die Ausschüttungsrenditen in der Nutzungsart Wohnen.

Fokussierung auf Artikel-8-Fonds bei Neuinvestments rückläufig

Überwiegend nach Artikel 8 gemäß Offenlegungsverordnung investieren wollen 57,5 Prozent der Befragten; 2024 waren es noch 72,2 Prozent. Dagegen gaben 32,5 Prozent der Umfrageteilnehmer an, dass für sie ESG-Kriterien nicht oder kaum relevant sind bei Investitionsentscheidungen. Thomas Wirtz: „Interessant ist die Entwicklung bei den Impact-Fonds, die im Immobiliensektor äußerst selten sind. Zehn Prozent der Befragten gaben an, überwiegend in Artikel-9-Fonds investieren zu wollen, fast doppelt so viele wie noch 2024.“

Zur Methode

Die Befragung wurde zwischen dem 31. März und dem 18. April 2025 durchgeführt. Insgesamt wurden 253 institutionelle Investoren angeschrieben, davon haben 41 den Fragebogen beantwortet. Unter den angeschriebenen Investoren sind zu einem Teil Bestandsanleger der Spezialfonds von INDUSTRIA Immobilien. Dies kann die Ergebnisse verzerren, da diese Gruppe eine größere Nähe zu indirekten Wohninvestments hat. Die Investoren verteilen sich wie folgt auf folgende Typen: Bank/Sparkasse (36,6 Prozent), Pensionskasse (19,5 Prozent), berufsständiges Versorgungswerk (17,1 Prozent), Stiftungen (12,2 Prozent), Versicherungen (9,8 Prozent), und Fund-of-Funds/Dachfonds (2,4 Prozent). Im Schnitt betrug das verwaltete Vermögen der 41 Anleger über alle Assetklassen hinweg 7,9 Mrd. Euro, der Median lag bei 1,3 Mrd. Euro.

Die Präsentation der Umfrageergebnisse können Sie unter folgendem Link herunterladen: