bulwiengesa und INDUSTRIA legen erstmals eine Studie vor, die gefördertes Wohnen aus Investmentsicht analysiert. Die Kernergebnisse: Die Zinswende macht gefördertes Wohnen aus Investmentsicht wieder attraktiver. Bis zu 4,0 Prozent Ausschüttungsrendite sind möglich. Auch wenn der Mangel an bezahlbarem Wohnraum weiterhin groß ist, wird fleißig gebaut. Aktuell sind 86.000 Wohnungen in 127 größeren Städten in Deutschland in Bau und Planung.

Viele Jahre haben institutionelle und private Investoren einen großen Bogen um gefördertes Wohnen bzw. Sozialwohnungen gemacht. Dies hat sich in den letzten Jahren deutlich gewandelt: Geförderte Wohnungen haben sich in relativ kurzer Zeit als Nische im Wohninvestmentmarkt etabliert. Die INDUSTRIA war einer der Pioniere, der in die Assetklasse investiert hat. Dies war Anlass genug, eine Studie zu dem Thema bei dem Research und Analysehaus bulwiengesa in Auftrag zu geben.

Ein wichtiges Ergebnis: Die Transaktionen im Bereich gefördertes Wohnen haben innerhalb der letzten sechs Jahre stetig zugenommen. Insgesamt wurden 358 Transaktionen mit 31.000 Einheiten Wohnungen in Neubau und Bestand gehandelt, wobei der Höhepunkt mit fast 8.000 Einheiten im Jahr 2021 erreicht wurde.

INDUSTRIA steht bei den Käufern auf Platz fünf

Unter den Käufern belegt die INDUSTRIA Platz fünf. Insgesamt hat der Frankfurter Assetmanager in 24 Deals mehr als 1.200 geförderte Wohneinheiten angekauft. Interessant ist auch die Struktur der gehandelten Pakete: Bei rund drei Viertel (74 Prozent) der Transaktionen handelt es sich um Mischinvestments, in denen sowohl geförderte als auch freifinanzierte Wohnungen enthalten sind. Der Rest entfällt auf „sortenreine“ Transaktionen, die nur aus geförderten Wohnungen bestehen.

Wie sehen die Renditen im Segment gefördertes Wohnen aus? Mit 2,2 bis 2,5 Prozent Nettoanfangsrendite (nach Steuern und Kosten) fällt diese zwar geringer aus als im freifinanzierten Wohnungsbau. Im Gegenzug überzeugt die Assetklasse jedoch mit ihrem sehr geringen Leerstandsrisiko.

Zinswende steigert Attraktivität von gefördertem Wohnen

Ein weiterer Vorteil kommt in der aktuellen Zinswende zum Tragen: Die gestiegenen Zinsen machen gefördertes Wohnen im Vergleich zu frei finanziertem Wohnen für Investoren plötzlich attraktiver, denn Tilgungszuschüsse, zinsvergünstigte Darlehen und andere nicht rückzahlbare Subventionen fallen deutlich mehr ins Gewicht als noch vor der Zinswende. Infolgedessen kann eine Ausschüttungsrendite von bis zu 4,0 Prozent erreicht werden. Generell sind Ausschüttungsrenditen möglich, die 30 bis 100 Basispunkte über dem frei finanzierten Wohnungsbau liegen.

Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen ist riesig

Doch gefördertes Wohnen ist viel mehr als nur ein Investment: Es ist auch ein Beitrag zur Lösung eines sozialen Problems: Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland Mangelware. Allein 2022 zählten 13 Millionen deutsche Haushalte – das entspricht 56 Prozent aller Mieterhaushalte – zur Zielgruppe.

Warum wird insgesamt nicht mehr geförderter Wohnraum geschaffen? Eines der größten Hindernisse auf dem Weg hin zu diesem Ziel ist die Zersplitterung der Förderlandschaft. Die Gesetzgebungskompetenz dafür liegt in Deutschland bei den Bundesländern. Somit hat jedes Land sein ganz eigenes Fördersystem. Dies ist vor allem für deutschlandweit tätige Akteure problematisch. Diese müssen sich von Bundesland zu Bundesland jedes Mal komplett neu einarbeiten.

Die stark voneinander abweichenden Strukturen und Mechanismen zeigen auch die Fallbeispiele in der Studie: Die Förderungen der jeweiligen Landesförderprogramme bestehen jeweils aus mehreren Elementen. In Baden-Württemberg kommt beispielsweise u.a. ein nicht rückzahlbarer Baukostenzuschuss von 18 Prozent des Gesamtinvestments zum Einsatz. Im bayerischen Beispiel ist es ein Tilgungszuschuss von 26 Prozent der Darlehenssumme. In Rheinland-Pfalz wiederum ist es u.a. ein Einmalzuschuss von 13,7 Prozent des Darlehens. Hinzu kommen in allen drei Beispielen KfW-Mittel. Allein diese kurze Aufzählung zeigt die Komplexität, die durch den Föderalismus entsteht.

Fazit: Gefördertes Wohnen hat sich in den letzten Jahren mehr und mehr als Investment etabliert. Jetzt könnte die Assetklasse vor einem Durchbruch stehen: Zum einen führt die ESG-Regulierung vieler institutioneller Anleger zu einem deutlich steigenden Interesse. Zum anderen hat die Zinswende gefördertes Wohnen aus Renditegesichtspunkten plötzlich deutlich attraktiver gemacht.

Die gesamte Studie von bulwiengesa und INDUSTRIA lesen Sie unter dem folgenden Link: https://www.industria-immobilien.de/presse-news/gefoerderte-wohnungen-als-investment/

Noch nie in der Geschichte des Häuserpreisindexes hat das Statistische Bundesamt einen solch starken Anstieg der Wohnimmobilienpreise verzeichnet wie im kürzlich ausgewerteten vierten Quartal 2021. Parallel hat der Deutsche Städtetag die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ausgewertet. Auch diese Blitzumfrage belegt, dass Wohnimmobilien teurer werden.

Um durchschnittlich 12,2 Prozent sind im vierten Quartal 2021 die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland verglichen mit dem Vorjahresquartal gestiegen. Dies ist der stärkste Preiszuwachs bei den Wohnimmobilientransaktionen seit dem Start des Häuserpreisindexes im Jahr 2000, teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) mit. Dass Grundstücke, Wohnungen und Häuser teurer werden, belegt auch eine aktuelle Umfrage des Deutschen Städtetags unter 107 Mitgliedsstädten, die alle mehr als 50.000 Einwohner haben. Demnach haben in 88 Prozent der Städte die Preise zugelegt, neun Prozent ermittelten konstante Preise, und nur drei Prozent der Städte stellen fallende Immobilienpreise fest. Datenquelle sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den beteiligten Städten.

Die Gründe für das anhaltende Preiswachstum liegen in einem vielerorts niedrigen Angebot an Wohnraum und Grundstücken, während die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Nachfrage begünstigt haben. So verbilligte das über das ganze Jahr 2021 anhaltende niedrige Zinsniveau Kredite und machte Immobilien als Kapitalanlage beliebt. Die Corona-Krise hat entgegen anfänglichen Befürchtungen den Wohnimmobilienmarkt nicht gebremst.

Kaufpreis- und Mietanstiege klaffen auseinander

Gestiegen sind auch die Wohnungsmieten, wenn auch im Durchschnitt weit weniger stark als die Kaufpreise. Im Februar 2022 lagen die Mieten nach Destatis-Zahlen in den kreisfreien Großstädten um 1,7 Prozent über denen des Vorjahresmonats, in den städtischen Kreisen um 1,5 Prozent. Auch wenn in manchen Teilmärkten starke Mietpreissteigerungen zu verzeichnen waren und Proteste, etwa in Berlin und Leipzig, die öffentliche Wahrnehmung prägten, blieb die durchschnittliche Mietsteigerung in den letzten Jahren unterhalb der Inflation. Seit 2015 sind die Mieten in kreisfreien Großstädten um 11,3, in städtischen Kreisen um 10,1 Prozent gestiegen.

In sechs der Top-7-Städte liegen die Rohertragsvervielfältiger nach Angaben des Städtetags mittlerweile bei Werten um die 30, München erreicht sogar 45. Das heißt, rein rechnerisch dauert es 45 Jahre, bis sich mit den aktuellen Mieterträgen der Kaufpreis amortisiert hat. Außerhalb der Metropolen gibt es allerdings starke Unterschiede. Günstige Vervielfältiger weisen etwa Hagen mit 16 und Brandenburg an der Havel mit 20 auf, während Landshut 32 erreicht.

Mehr Transaktionen bei Mehrfamilienhausgrundstücken

Als positives Signal für die Angebotsentwicklung von Wohnraum wertet der Deutsche Städtetag einen steigenden Trend beim Verkauf von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau. 29 Prozent der teilnehmenden Städte verzeichneten wachsende Verkäufe, nach 18 Prozent im Vorjahr. Diese Entwicklung korrespondiert mit der sinkenden Zahl an Bauplätzen für Einfamilienhäuser. Der Städtetag begrüßt diese Entwicklung, denn auf diese Weise würden knappe Flächen in den Städten, die immer teurer werden, so genutzt, dass möglichst viel Wohnraum entsteht. Er fordert höhere Dichten in Baugebieten bei gleichzeitig mehr Qualität für Grün- und Freiflächen.

Laut Studie ausreichend Bauland vorhanden

Für Optimismus im Bundesbauministerium sorgte eine neue Studie des Bundesinstituts für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR). Demnach gibt es in deutschen Städten und Gemeinden genügend baureife Grundstücke, um darauf zwischen 900.000 und rund zwei Millionen Wohnungen zu realisieren, bei dichterer Bebauung sogar bis zu vier Millionen. „Das ist das Potential, das wir brauchen, um 400.000 Wohnungen jährlich, davon 100.000 Sozialwohnungen, zu bauen“, sagte Bundebauministerin Klara Geywitz bei der Präsentation der Studie. „Jetzt kommt es auf den gemeinsamen Willen an, so viel bezahlbares Wohnen wie möglich zügig auf den Wohnungsmarkt zu bringen.“ Dr. Markus Eltges vom BBSR kommentiert: \“Mit klugen Baulandkonzepten und -vergaben können die Kommunen dafür sorgen, dass auf den bebaubaren Flächen nicht nur hochpreisige Wohnungen entstehen, sondern auch bezahlbarer Wohnraum.“