Die Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien im Interview

Immobilienfonds sind heute ein zentraler Akteur auf dem Wohnungsmarkt. Sie finanzieren Neubau und auch den Bestand, stellen Kapital für Sanierungen bereit und bewirtschaften Wohnungsbestände professionell. Gleichzeitig verwalten sie erhebliche Teile der Altersvorsorge der Bevölkerung. Ziel von Immobilienfondsgesellschaften ist es, marktgerechte und im Wesentlichen auf Langfristigkeit ausgerichtete Investments für private und institutionelle Investoren zu entwickeln.

Diese ermöglichen damit unter anderem, dass erhebliche Kapitalmengen in den Wohnungsbestand und in den Neubau in Deutschland fließen. So werden Immobilienfonds zu zentralen Akteuren auf dem Wohnungsmarkt. Erhebliche Teile der Altersvorsorge der Bevölkerung sind in Immobilienfonds investiert – sei es über Spezialfonds, in denen Beträge von beispielsweise Versorgungswerken, Pensionskassen oder privaten Rentenversicherern angelegt werden, oder auch über Publikumsfonds für Privatanleger. Gleichzeitig stehen Immobilienfondsgesellschaften vor der Herausforderung, die Renditeinteressen ihrer Anleger mit gesellschaftlichen Erwartungen an bezahlbarem Wohnraum und nachhaltige Bestandsentwicklung in Einklang zu bringen. Thomas Wirtz (FRICS), Arnaud Ahlborn und Jürgen Hau berichten aus der Praxis. Sie sind Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien, die rund 24.000 Einheiten mit einem Volumen von mehr als 6,4 Mrd. Euro im deutschen Immobilienmarkt verwaltet.

Herr Wirtz, welche Rolle spielen Immobilienfondsgesellschaften als Kapitalgeber für den Wohnungsmarkt? 

Thomas Wirtz (FRICS): Fonds bündeln das Kapital von institutionellen Investoren und Privatanlegern. Für viele Privatanleger sind Immobilienfonds oft die einzige Möglichkeit, an den Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu partizipieren. Denn für Direktinvestments in ganze Wohnungen oder Häuser fehlen ihnen oft die finanziellen Mittel. In Immobilienfonds können sie auch mit kleineren Beträgen investieren – und dabei noch ihr Portfolio diversifizieren. Sprich: Sie legen in mehrere Immobilien gleichzeitig an und streuen damit ihr Risiko. Das in Publikums- und Spezialfonds eingesammelte Kapital fließt in den Erwerb, die Modernisierung oder den Neubau von Wohnimmobilien. Wenn wir den immensen Kapitalbedarf für Wohnungsneubau, Sanierung und die Energiewende im Gebäudebestand betrachten, sind institutionelle Investoren, die in der Regel mit zweistelligen Millionenbeträgen investieren, aber auch Privatanleger wichtige Kapitalquellen. Üblicherweise werden in Fondsvehikeln mehrere tausend Wohneinheiten erworben und professionell gemanagt. Damit kommt den Fondsgesellschaften auch eine sozialpolitische Bedeutung zu.

Herr Ahlborn, Spezial- und Publikumsfonds haben in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont. Welche Auswirkungen hat das?

Arnaud Ahlborn: Dieser langfristige Anlagehorizont beträgt oft zehn Jahre und mehr. Dadurch unterscheiden sie sich von kurzfristig orientierten Investoren, was der Qualität des Bestands und letztlich den Mieterinnen und Mietern zugutekommt. Wichtig für Immobilienfonds sind dauerhaft stabile Mieterträge statt kurzfristige Verkaufsgewinne. Aus diesem Grund spielt die technische Analyse und die wirtschaftliche Umsetzungsstärke eine immer größere Rolle bei Immobilienbeständen. Das bedeutet, dass Immobilienfonds auf eine kontinuierliche Instandhaltung, energetische Sanierungen und Werterhalt setzen. Sie sorgen zudem durch den langfristigen Anlagehorizont für eine Stabilisierung des Immobilienmarktes.

Thomas Wirtz (FRICS): Um nochmal auf die sozialpolitische Bedeutung der Immobilienfonds zurückzukommen: Ein Aspekt davon ist auch das Spannungsfeld, in dem Fondsgesellschaften stehen. Denn einerseits tragen die Mieterträge indirekt zur Finanzierung der Altersvorsorge vieler Menschen bei und dürfen daher nicht zu niedrig sein. Andererseits muss Wohnraum für die Bevölkerung bezahlbar bleiben. Hier gilt es, die Interessen sorgfältig auszutarieren.

Fondsgesellschaften wie die INDUSTRIA investieren einen Teil des eingesammelten Kapitals gezielt in geförderten Wohnraum. Warum?

Arnaud Ahlborn: Weil sich hier stabile Erträge, staatliche Förderung und ein messbarer gesellschaftlicher Nutzen verbinden. Geförderte Wohnungen dürfen nur zu festgelegten, meist deutlich unter dem Marktniveau liegenden Mieten angeboten werden. Als Ausgleich erhalten Bauherren bzw. Eigentümer Förderungen, die je nach Bundesland und Kommune sehr unterschiedlich gestaltet sein können. Die Förderung reduziert die Investitions- und Finanzierungskosten und kann dadurch die niedrigeren Mieteinnahmen teilweise kompensieren. Das ist besonders relevant, seitdem hohe Bau- und Finanzierungskosten viele frei finanzierte Wohnungsbauprojekte unwirtschaftlich gemacht haben.

Herr Hau, wie sehen Immobilienfondsgesellschaften wie die INDUSTRIA ihre Rolle als Bestandshalter?

Jürgen Hau: Wie Herr Ahlborn bereits erläutert hat, sind Immobilienfonds in der Regel langfristige orientierte Bestandshalter, die ihre Portfolios aktiv pflegen, um Immobilienwerte zu erhalten und nachhaltig zu steigern. Dadurch nehmen Fondsgesellschaften eine wichtige Rolle bei der weiteren Professionalisierung der Immobilienbewirtschaftung ein. Große Fondsgesellschaften verfügen über spezialisierte Asset- und Property-Management-Strukturen einschließlich eines professionellen Mieterservice. Um mehrere tausend Wohnungen effizient zu bewirtschaften, müssen Anfragen standardisiert, priorisiert und dokumentiert werden. Ein gut erreichbarer Mieterservice verhindert, dass kleine Probleme eskalieren und zu Mietminderungen, Rechtsstreitigkeiten oder größeren Schäden führen. Hinzu kommt: Zufriedene Mieter bleiben in der Regel länger in ihren Wohnungen. Von zentraler Bedeutung ist darüber hinaus eine vorausschauende Instandhaltungsplanung, die ESG-Strategien konsequent integriert. Werden Wohnungen über einen Zeitraum von zehn Jahren oder länger im Bestand gehalten, sind Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen unvermeidlich. Insbesondere bei großen Wohnungsbeständen müssen Fondsgesellschaften diese Aufgaben strategisch planen und steuern. Dabei kommt dem professionellen Datenmanagement eine zunehmend zentrale Rolle zu. Es schafft die Grundlage für fundierte Entscheidungen, eine effiziente Bewirtschaftung und die langfristige Sicherung der Bestandsqualität.

Erschienen am 29. September in der FondsProfessionell FONDS professionell | Nachrichten | Kurse | Charts

INDUSTRIA hat mit dem Berliner Unternehmen Green Fusion eine umfassende Kooperation vereinbart. Mit dem cloudbasierten Energiemanagementsystem von Green Fusion werden künftig ca. 400 Heizungsanlagen in einem Großteil des von der INDUSTRIA betreuten Immobilienbestands digital überwacht, analysiert, gesteuert und optimiert. Ziel der Zusammenarbeit ist es, den Energieverbrauch, die Betriebskosten und den CO₂-Ausstoß zu reduzieren und den Betrieb der Heizungsanlagen zu optimieren.

Der „Energiespar-Pilot“ von Green Fusion digitalisiert den Betrieb zentraler Heizungsanlagen und optimiert diese mithilfe intelligenter Algorithmen kontinuierlich. Unterstützt werden unterschiedliche Heizsysteme – von Gas- und Fernwärmeanlagen bis hin zu komplexen Systemen mit Wärmepumpen, Photovoltaik und Stromspeichern. Auf Basis von Echtzeitdaten werden Betriebsparameter automatisch angepasst und Störungen frühzeitig erkannt. INDUSTRIA erwartet durch den Einsatz der Lösung durchschnittliche Energieeinsparungen von bis zu 16 Prozent. Die Maßnahme wird darüber hinaus zu sinkenden CO₂-Emissionen beitragen. Über die Green-Fusion-Software bindet die INDUSTRIA zudem ihren Kooperationspartner B&O Service ein, um Wohnungen effizient instand zu halten und zu modernisieren.

Darüber hinaus unterstützt Green Fusion INDUSTRIA dabei, die gesetzlichen Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) zu erfüllen. Das System ermöglicht sowohl die Umsetzung der Vorgaben zur Gebäudeautomation als auch die Durchführung und Dokumentation der vorgeschriebenen Heizungsprüfungen.

Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von INDUSTRIA Immobilien, sagt:

„Mit der Zusammenarbeit mit Green Fusion gehen wir einen weiteren wichtigen Schritt in Richtung digitaler, effizienter und nachhaltiger Immobilienbewirtschaftung. Mit geringem Installationsaufwand können wir signifikante Energieeinsparungen realisieren sowie Störungen und Notdiensteinsätze verringern. Gleichzeitig schaffen wir die Voraussetzungen, um die gesetzlichen Anforderungen an moderne Gebäudeautomation effizient zu erfüllen und die Bewirtschaftung unseres Portfolios langfristig noch nachhaltiger aufzustellen.“

Paul Hock, Geschäftsführer von Green Fusion, ergänzt:

„Die Dekarbonisierung des Gebäudebestands beginnt mit einem intelligenten Betrieb der vorhandenen Heizungsanlagen. Gemeinsam mit INDUSTRIA zeigen wir, dass sich Energie- und CO₂-Einsparungen ohne aufwendige Sanierungsmaßnahmen realisieren lassen. Die Digitalisierung der Heizungssteuerung schafft darüber hinaus Transparenz, erhöht die Betriebssicherheit und bildet zugleich die Grundlage für den langfristigen Umstieg auf klimafreundliche Wärmeerzeugung.“

Mit der Kooperation baut INDUSTRIA den Einsatz digitaler Technologien im Asset- und Property-Management konsequent aus. Die intelligente Steuerung technischer Anlagen leistet einen wichtigen Beitrag, um die Energieeffizienz des Bestands zu erhöhen, Betriebskosten zu senken und die ESG-Ziele des Unternehmens weiter voranzutreiben.

v.l.n.r.: Brian Weber (Green Fusion), Paul Hock (Green Fusion), Arnaud Ahlborn (INDUSTRIA), Andreas Borchardt (INDUSTRIA) | Fotocredit: INDUSTRIA

Die INDUSTRIA kommt mit einer angepassten Variante des offenen Immobilien-Spezialfonds ‚Industria Wohnen Deutschland VIII‘ an den Markt, nachdem für den Vorgängerfonds, den „Wohnen Deutschland VII“ zuletzt erfolgreich das Schlussinvestment beurkundet werden konnte. Mit dem Vehikel plant die INDUSTRIA, zwischen 200 und 300 Mio. Euro Eigenkapital bei institutionellen Investoren einzusammeln. Das Fondsvolumen soll 300 bis 500 Mio. Euro erreichen. Die angestrebte durchschnittliche Zielausschüttungsrendite liegt bei mindestens 4,0 Prozent p.a. Grundsätzlich kann der Fonds in Neubau- und Bestandsimmobilien investieren, auch eine Beimischung von Immobilien in serieller bzw. modularer Bauweise ist möglich. Als Service-KVG fungiert die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft. Der Fonds war bereits 2022 konzipiert worden, wurde aber zwischenzeitlich aufgrund der veränderten Marktparameter zurückgestellt.

Thomas Wirtz FRICS, Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien, kommentiert:

„Der Fonds erfüllt die Anforderungen gemäß Artikel 8 der Offenlegungsverordnung. Dafür wurden ökologische Merkmale für die zu erwerbenden Objekte definiert, die sicherstellen, dass die regulatorischen Vorgaben erfüllt werden.“

Zudem erklärt er: „Gleichzeitig lassen diese Merkmale der INDUSTRIA als Asset Manager auch genügend Freiraum, um Opportunitäten zu nutzen. Beispielsweise muss ein Teil der Wohnimmobilien Energieeffizienzklasse B oder besser aufweisen. Ist die Energieeffizienzklasse bei Erwerb geringer, besteht die Möglichkeit die energetischen Anforderungen auch zu erreichen, indem in den ersten fünf Jahren nach Erwerb eine deutliche Verbesserung durch entsprechende Maßnahmen an den Objekten erzielt wird.“

In die Fondskonzeption eingeflossen sind auch die Erkenntnisse der jüngsten Investorenumfrage INDUSTRIA Wohninvestmenttrends vom Frühjahr 2026. Im Rahmen der Befragung war bei Wohninvestments eine Kombination aus Bestands- und Neubauimmobilien die beliebteste Strategie (rund 42 Prozent der Befragten). „Auch was die Risikostrategie des Fonds – Core/Core+ – und die Höhe der Ausschüttung angeht, sind wir mit dem neuen Fonds auf der Linie dessen, was Anleger aktuell nachfragen“, sagt Wirtz.