Den Immobilienfondsgesellschaften kommt eine sozialpolitische Bedeutung zu
Die Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien im Interview
Immobilienfonds sind heute ein zentraler Akteur auf dem Wohnungsmarkt. Sie finanzieren Neubau und auch den Bestand, stellen Kapital für Sanierungen bereit und bewirtschaften Wohnungsbestände professionell. Gleichzeitig verwalten sie erhebliche Teile der Altersvorsorge der Bevölkerung. Ziel von Immobilienfondsgesellschaften ist es, marktgerechte und im Wesentlichen auf Langfristigkeit ausgerichtete Investments für private und institutionelle Investoren zu entwickeln.
Diese ermöglichen damit unter anderem, dass erhebliche Kapitalmengen in den Wohnungsbestand und in den Neubau in Deutschland fließen. So werden Immobilienfonds zu zentralen Akteuren auf dem Wohnungsmarkt. Erhebliche Teile der Altersvorsorge der Bevölkerung sind in Immobilienfonds investiert – sei es über Spezialfonds, in denen Beträge von beispielsweise Versorgungswerken, Pensionskassen oder privaten Rentenversicherern angelegt werden, oder auch über Publikumsfonds für Privatanleger. Gleichzeitig stehen Immobilienfondsgesellschaften vor der Herausforderung, die Renditeinteressen ihrer Anleger mit gesellschaftlichen Erwartungen an bezahlbarem Wohnraum und nachhaltige Bestandsentwicklung in Einklang zu bringen. Thomas Wirtz (FRICS), Arnaud Ahlborn und Jürgen Hau berichten aus der Praxis. Sie sind Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien, die rund 24.000 Einheiten mit einem Volumen von mehr als 6,4 Mrd. Euro im deutschen Immobilienmarkt verwaltet.
Herr Wirtz, welche Rolle spielen Immobilienfondsgesellschaften als Kapitalgeber für den Wohnungsmarkt?
Thomas Wirtz (FRICS): Fonds bündeln das Kapital von institutionellen Investoren und Privatanlegern. Für viele Privatanleger sind Immobilienfonds oft die einzige Möglichkeit, an den Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu partizipieren. Denn für Direktinvestments in ganze Wohnungen oder Häuser fehlen ihnen oft die finanziellen Mittel. In Immobilienfonds können sie auch mit kleineren Beträgen investieren – und dabei noch ihr Portfolio diversifizieren. Sprich: Sie legen in mehrere Immobilien gleichzeitig an und streuen damit ihr Risiko. Das in Publikums- und Spezialfonds eingesammelte Kapital fließt in den Erwerb, die Modernisierung oder den Neubau von Wohnimmobilien. Wenn wir den immensen Kapitalbedarf für Wohnungsneubau, Sanierung und die Energiewende im Gebäudebestand betrachten, sind institutionelle Investoren, die in der Regel mit zweistelligen Millionenbeträgen investieren, aber auch Privatanleger wichtige Kapitalquellen. Üblicherweise werden in Fondsvehikeln mehrere tausend Wohneinheiten erworben und professionell gemanagt. Damit kommt den Fondsgesellschaften auch eine sozialpolitische Bedeutung zu.
Herr Ahlborn, Spezial- und Publikumsfonds haben in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont. Welche Auswirkungen hat das?
Arnaud Ahlborn: Dieser langfristige Anlagehorizont beträgt oft zehn Jahre und mehr. Dadurch unterscheiden sie sich von kurzfristig orientierten Investoren, was der Qualität des Bestands und letztlich den Mieterinnen und Mietern zugutekommt. Wichtig für Immobilienfonds sind dauerhaft stabile Mieterträge statt kurzfristige Verkaufsgewinne. Aus diesem Grund spielt die technische Analyse und die wirtschaftliche Umsetzungsstärke eine immer größere Rolle bei Immobilienbeständen. Das bedeutet, dass Immobilienfonds auf eine kontinuierliche Instandhaltung, energetische Sanierungen und Werterhalt setzen. Sie sorgen zudem durch den langfristigen Anlagehorizont für eine Stabilisierung des Immobilienmarktes.
Thomas Wirtz (FRICS): Um nochmal auf die sozialpolitische Bedeutung der Immobilienfonds zurückzukommen: Ein Aspekt davon ist auch das Spannungsfeld, in dem Fondsgesellschaften stehen. Denn einerseits tragen die Mieterträge indirekt zur Finanzierung der Altersvorsorge vieler Menschen bei und dürfen daher nicht zu niedrig sein. Andererseits muss Wohnraum für die Bevölkerung bezahlbar bleiben. Hier gilt es, die Interessen sorgfältig auszutarieren.
Fondsgesellschaften wie die INDUSTRIA investieren einen Teil des eingesammelten Kapitals gezielt in geförderten Wohnraum. Warum?
Arnaud Ahlborn: Weil sich hier stabile Erträge, staatliche Förderung und ein messbarer gesellschaftlicher Nutzen verbinden. Geförderte Wohnungen dürfen nur zu festgelegten, meist deutlich unter dem Marktniveau liegenden Mieten angeboten werden. Als Ausgleich erhalten Bauherren bzw. Eigentümer Förderungen, die je nach Bundesland und Kommune sehr unterschiedlich gestaltet sein können. Die Förderung reduziert die Investitions- und Finanzierungskosten und kann dadurch die niedrigeren Mieteinnahmen teilweise kompensieren. Das ist besonders relevant, seitdem hohe Bau- und Finanzierungskosten viele frei finanzierte Wohnungsbauprojekte unwirtschaftlich gemacht haben.
Herr Hau, wie sehen Immobilienfondsgesellschaften wie die INDUSTRIA ihre Rolle als Bestandshalter?
Jürgen Hau: Wie Herr Ahlborn bereits erläutert hat, sind Immobilienfonds in der Regel langfristige orientierte Bestandshalter, die ihre Portfolios aktiv pflegen, um Immobilienwerte zu erhalten und nachhaltig zu steigern. Dadurch nehmen Fondsgesellschaften eine wichtige Rolle bei der weiteren Professionalisierung der Immobilienbewirtschaftung ein. Große Fondsgesellschaften verfügen über spezialisierte Asset- und Property-Management-Strukturen einschließlich eines professionellen Mieterservice. Um mehrere tausend Wohnungen effizient zu bewirtschaften, müssen Anfragen standardisiert, priorisiert und dokumentiert werden. Ein gut erreichbarer Mieterservice verhindert, dass kleine Probleme eskalieren und zu Mietminderungen, Rechtsstreitigkeiten oder größeren Schäden führen. Hinzu kommt: Zufriedene Mieter bleiben in der Regel länger in ihren Wohnungen. Von zentraler Bedeutung ist darüber hinaus eine vorausschauende Instandhaltungsplanung, die ESG-Strategien konsequent integriert. Werden Wohnungen über einen Zeitraum von zehn Jahren oder länger im Bestand gehalten, sind Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen unvermeidlich. Insbesondere bei großen Wohnungsbeständen müssen Fondsgesellschaften diese Aufgaben strategisch planen und steuern. Dabei kommt dem professionellen Datenmanagement eine zunehmend zentrale Rolle zu. Es schafft die Grundlage für fundierte Entscheidungen, eine effiziente Bewirtschaftung und die langfristige Sicherung der Bestandsqualität.
Erschienen am 29. September in der FondsProfessionell FONDS professionell | Nachrichten | Kurse | Charts
