Fehlerquellen liegen häufig in den Stammdaten

Eine wesentliche Ursache fehlerhafter Abrechnungen sehen die Diskussionsteilnehmer in der unzureichenden Qualität der zugrunde liegenden Daten. Zwar können gängige ERP-Programme wie SAP oder iX-Haus Betriebskostenabrechnungen bereits weitgehend automatisiert erstellen. Voraussetzung sind allerdings vollständig und korrekt hinterlegte Informationen.

„Das fängt bei der Qualität der Stammdaten an“, erklärt Carolin Dose. „Häufig sind Flächenangaben oder Abrechnungseinheiten nicht korrekt hinterlegt, Kostenpositionen falsch verbucht oder Umlageschlüssel fehlerhaft zugeordnet. Das kann auch dazu führen, dass Eigentümer Kosten tragen, die eigentlich auf Mieter umgelegt werden könnten. Die HIH Real Estate lässt Betriebskostenabrechnungen deshalb durch das Asset-Management prüfen und freigeben.“

Besonders fehleranfällig ist nach den Erfahrungen von Jürgen Hau die Übernahme neuer Verwaltungsmandate und sagt:

„Hier müssten zunächst sämtliche Dokumente, Flächenangaben und Abrechnungsschlüssel erfasst und in die Systeme übertragen werden. Ein weiterer Faktor ist die Komplexität gewerblicher Mietverträge mit ihren individuellen Vereinbarungen zur Umlage einzelner Kostenarten. Unterschiedliche Abrechnungsschlüssel und zahlreiche Vertragsnachträge erschweren die korrekte Umsetzung. Hinzu kommt, dass sich umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten rechtlich nicht immer klar abgrenzen lassen“.

KI erleichtert Teilbereiche der Abrechnung deutlich

Großes Potenzial zur Effizienzsteigerung sehen die Experten beim Einsatz von Künstlicher Intelligenz. Während die Erstellung der Betriebskostenabrechnung bereits weitgehend softwaregestützt erfolgt, kann KI insbesondere bei der Prüfung von Daten, der Auswertung komplexer Mietverträge und der Bearbeitung von Widersprüchen unterstützen.

Die DVI Gruppe nutzt KI, um umfangreiche Gewerbemietverträge einschließlich ihrer Nachträge hinsichtlich der Betriebskostenregelungen auszuwerten. Dirk Wichner sagt: „Dadurch lässt sich der Aufwand bei der Vertragsprüfung deutlich reduzieren. Eine Herausforderung besteht allerdings weiterhin darin, die gewonnenen Informationen automatisch in die bestehenden ERP-Systeme zu übertragen. Hier fehlen bislang vielfach geeignete Schnittstellen. Ich erwarte, dass die Entwicklung in den kommenden zwölf Monaten deutliche Fortschritte machen wird.“

Die Experten waren sich einig, dass KI allein keine vollständige Lösung bietet. Zugleich droht eine neue Dynamik: Auf automatisch generierte Nebenkostenabrechnungen folgen KI-erstellte Widersprüche, die wiederum automatisiert beantwortet werden. Nach Angaben von Dirk Wichner stuft die DVI Gruppe zwölf Prozent der 2026 eingegangenen Widersprüche im Wohnportfolio als KI-generiert ein, Tendenz steigend. Diese Entwicklung bestätigt auch INDUSTRIA mit einer wachsenden Zahl KI-gestützter Widersprüche.

Standardisierung und Teilpauschalen können Streitpotenzial reduzieren

Als wichtigen Ansatz zur Fehlervermeidung nannten die Experten eine stärkere Standardisierung. Insbesondere im Gewerbebereich erschwert die Vielzahl individueller Vertragsgestaltungen die Automatisierung von Betriebskostenabrechnungen. Einheitliche Regelungen zur Umlagefähigkeit von Kosten und standardisierte Prozesse, die die Immobilienwissenschaft selbst entwickeln sollte, könnten die Komplexität deutlich reduzieren. Auch innerhalb der Unternehmen bestehe Handlungsbedarf. Kosten müssen bereits bei der Erfassung korrekt zugeordnet werden, statt fehlerhafte oder unvollständige Buchungen erst im Zuge der Jahresabrechnung zu bereinigen.

Einen weiteren Lösungsansatz sieht Carolin Dose in Teilpauschalen für nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten. Statt sämtliche Kostenpositionen jährlich einzeln abzurechnen, könnten Vermieter und Mieter – soweit rechtlich zulässig – für bestimmte Kostenarten feste Pauschalen vereinbaren. Für Mieter erhöhe dies die Kalkulationssicherheit. Eigentümer könnten im Gegenzug den administrativen Aufwand und das Risiko von Auseinandersetzungen reduzieren. Während INDUSTRIA Pauschalmodelle für Betriebskosten bereits teilweise im studentischen Wohnen und in ausgewählten Objekten nutzt, sind sie im Portfolio der DVI Gruppe bislang kaum verbreitet. Wichner verwies auf die Risiken steigender Betriebskosten, die sich vom Vermieter nur begrenzt beeinflussen ließen. Einig waren sich die Diskussionsteilnehmer darin, dass standardisierte Prozesse und vereinfachte Abrechnungsmodelle langfristig nicht nur die Verwaltung entlasten könnten, sondern auch das Konfliktpotenzial zwischen Mietern und Vermietern erheblich reduzieren.

Immobilienfonds sind heute ein zentraler Akteur auf dem Wohnungsmarkt. Sie finanzieren Neubau und auch den Bestand, stellen Kapital für Sanierungen bereit und bewirtschaften Wohnungsbestände professionell. Gleichzeitig verwalten sie erhebliche Teile der Altersvorsorge der Bevölkerung. Ziel von Immobilienfondsgesellschaften ist es, marktgerechte und im Wesentlichen auf Langfristigkeit ausgerichtete Investments für private und institutionelle Investoren zu entwickeln.

Diese ermöglichen damit unter anderem, dass erhebliche Kapitalmengen in den Wohnungsbestand und in den Neubau in Deutschland fließen. So werden Immobilienfonds zu zentralen Akteuren auf dem Wohnungsmarkt. Erhebliche Teile der Altersvorsorge der Bevölkerung sind in Immobilienfonds investiert – sei es über Spezialfonds, in denen Beträge von beispielsweise Versorgungswerken, Pensionskassen oder privaten Rentenversicherern angelegt werden, oder auch über Publikumsfonds für Privatanleger. Gleichzeitig stehen Immobilienfondsgesellschaften vor der Herausforderung, die Renditeinteressen ihrer Anleger mit gesellschaftlichen Erwartungen an bezahlbarem Wohnraum und nachhaltige Bestandsentwicklung in Einklang zu bringen. Thomas Wirtz (FRICS), Arnaud Ahlborn und Jürgen Hau berichten aus der Praxis. Sie sind Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien, die rund 24.000 Einheiten mit einem Volumen von mehr als 6,4 Mrd. Euro im deutschen Immobilienmarkt verwaltet.

Herr Wirtz, welche Rolle spielen Immobilienfondsgesellschaften als Kapitalgeber für den Wohnungsmarkt? 

Thomas Wirtz (FRICS): Fonds bündeln das Kapital von institutionellen Investoren und Privatanlegern. Für viele Privatanleger sind Immobilienfonds oft die einzige Möglichkeit, an den Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu partizipieren. Denn für Direktinvestments in ganze Wohnungen oder Häuser fehlen ihnen oft die finanziellen Mittel. In Immobilienfonds können sie auch mit kleineren Beträgen investieren – und dabei noch ihr Portfolio diversifizieren. Sprich: Sie legen in mehrere Immobilien gleichzeitig an und streuen damit ihr Risiko. Das in Publikums- und Spezialfonds eingesammelte Kapital fließt in den Erwerb, die Modernisierung oder den Neubau von Wohnimmobilien. Wenn wir den immensen Kapitalbedarf für Wohnungsneubau, Sanierung und die Energiewende im Gebäudebestand betrachten, sind institutionelle Investoren, die in der Regel mit zweistelligen Millionenbeträgen investieren, aber auch Privatanleger wichtige Kapitalquellen. Üblicherweise werden in Fondsvehikeln mehrere tausend Wohneinheiten erworben und professionell gemanagt. Damit kommt den Fondsgesellschaften auch eine sozialpolitische Bedeutung zu.

Herr Ahlborn, Spezial- und Publikumsfonds haben in der Regel einen langfristigen Anlagehorizont. Welche Auswirkungen hat das?

Arnaud Ahlborn: Dieser langfristige Anlagehorizont beträgt oft zehn Jahre und mehr. Dadurch unterscheiden sie sich von kurzfristig orientierten Investoren, was der Qualität des Bestands und letztlich den Mieterinnen und Mietern zugutekommt. Wichtig für Immobilienfonds sind dauerhaft stabile Mieterträge statt kurzfristige Verkaufsgewinne. Aus diesem Grund spielt die technische Analyse und die wirtschaftliche Umsetzungsstärke eine immer größere Rolle bei Immobilienbeständen. Das bedeutet, dass Immobilienfonds auf eine kontinuierliche Instandhaltung, energetische Sanierungen und Werterhalt setzen. Sie sorgen zudem durch den langfristigen Anlagehorizont für eine Stabilisierung des Immobilienmarktes.

Thomas Wirtz (FRICS): Um nochmal auf die sozialpolitische Bedeutung der Immobilienfonds zurückzukommen: Ein Aspekt davon ist auch das Spannungsfeld, in dem Fondsgesellschaften stehen. Denn einerseits tragen die Mieterträge indirekt zur Finanzierung der Altersvorsorge vieler Menschen bei und dürfen daher nicht zu niedrig sein. Andererseits muss Wohnraum für die Bevölkerung bezahlbar bleiben. Hier gilt es, die Interessen sorgfältig auszutarieren.

Fondsgesellschaften wie die INDUSTRIA investieren einen Teil des eingesammelten Kapitals gezielt in geförderten Wohnraum. Warum?

Arnaud Ahlborn: Weil sich hier stabile Erträge, staatliche Förderung und ein messbarer gesellschaftlicher Nutzen verbinden. Geförderte Wohnungen dürfen nur zu festgelegten, meist deutlich unter dem Marktniveau liegenden Mieten angeboten werden. Als Ausgleich erhalten Bauherren bzw. Eigentümer Förderungen, die je nach Bundesland und Kommune sehr unterschiedlich gestaltet sein können. Die Förderung reduziert die Investitions- und Finanzierungskosten und kann dadurch die niedrigeren Mieteinnahmen teilweise kompensieren. Das ist besonders relevant, seitdem hohe Bau- und Finanzierungskosten viele frei finanzierte Wohnungsbauprojekte unwirtschaftlich gemacht haben.

Herr Hau, wie sehen Immobilienfondsgesellschaften wie die INDUSTRIA ihre Rolle als Bestandshalter?

Jürgen Hau: Wie Herr Ahlborn bereits erläutert hat, sind Immobilienfonds in der Regel langfristige orientierte Bestandshalter, die ihre Portfolios aktiv pflegen, um Immobilienwerte zu erhalten und nachhaltig zu steigern. Dadurch nehmen Fondsgesellschaften eine wichtige Rolle bei der weiteren Professionalisierung der Immobilienbewirtschaftung ein. Große Fondsgesellschaften verfügen über spezialisierte Asset- und Property-Management-Strukturen einschließlich eines professionellen Mieterservice. Um mehrere tausend Wohnungen effizient zu bewirtschaften, müssen Anfragen standardisiert, priorisiert und dokumentiert werden. Ein gut erreichbarer Mieterservice verhindert, dass kleine Probleme eskalieren und zu Mietminderungen, Rechtsstreitigkeiten oder größeren Schäden führen. Hinzu kommt: Zufriedene Mieter bleiben in der Regel länger in ihren Wohnungen. Von zentraler Bedeutung ist darüber hinaus eine vorausschauende Instandhaltungsplanung, die ESG-Strategien konsequent integriert. Werden Wohnungen über einen Zeitraum von zehn Jahren oder länger im Bestand gehalten, sind Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen unvermeidlich. Insbesondere bei großen Wohnungsbeständen müssen Fondsgesellschaften diese Aufgaben strategisch planen und steuern. Dabei kommt dem professionellen Datenmanagement eine zunehmend zentrale Rolle zu. Es schafft die Grundlage für fundierte Entscheidungen, eine effiziente Bewirtschaftung und die langfristige Sicherung der Bestandsqualität.

Erschienen am 29. September in der FondsProfessionell FONDS professionell | Nachrichten | Kurse | Charts

Andreas Borchardt verantwortet unter anderem die strategische Planung und Steuerung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Investitionsmaßnahmen. Dazu gehören die langfristige Capex-Planung, die technische Qualitätssicherung, die Budget- und Kostenkontrolle sowie die kontinuierliche Optimierung von Prozessen und Projektabläufen. Darüber hinaus steuert er das bundesweite Netzwerk aus Planern, Bauunternehmen und technischen Dienstleistern und begleitet technische Due-Diligence-Prozesse im Rahmen von Immobilientransaktionen.

Arnaud Ahlborn, Managing Director der INDUSTRIA, sagt:

„Die technischen Themen werden – gerade bei Wohnimmobilien – immer wichtiger. Der deutsche Immobilienbestand altert und wird aus technischer Sicht anspruchsvoller. Für uns sind die Hauptherausforderungen die Sanierung im Bestand, die Umstellung der Heizsysteme auf erneuerbare Energien und die konsequente digitale Erfassung der Daten. Meiner Meinung nach werden diese Themen immer mehr über den Werterhalt einer Immobilie entscheiden. Mit Andreas Borchardt bauen wir den technischen Bereich organisatorisch und strategisch weiter aus. Er kennt unser Portfolio und unsere internen Abläufe bereits sehr gut.“

Andreas Borchardt arbeitete seit Mai 2025 als Technical Manager bei INDUSTRIA. Der studierte Wirtschaftsingenieur arbeitete zuvor unter anderem als technischer Property Manager bei IC Property Services und Apleona Real Estate.

Andreas Borchardt, Head of Technical Management der INDUSTRIA, sagt:

„Gemeinsam mit dem technischen Team werde ich die Qualität und Effizienz unserer technischen Prozesse weiterentwickeln. Entscheidend ist für mich, klare Strukturen zu schaffen, vorhandenes Wissen im Team zu bündeln und die Mitarbeitenden dabei zu unterstützen, zunehmend Verantwortung zu übernehmen. Gleichzeitig wollen wir technische und wirtschaftliche Anforderungen noch enger miteinander verzahnen, um Maßnahmen im Portfolio vorausschauend und effizient umzusetzen.“

Der „Energiespar-Pilot“ von Green Fusion digitalisiert den Betrieb zentraler Heizungsanlagen und optimiert diese mithilfe intelligenter Algorithmen kontinuierlich. Unterstützt werden unterschiedliche Heizsysteme – von Gas- und Fernwärmeanlagen bis hin zu komplexen Systemen mit Wärmepumpen, Photovoltaik und Stromspeichern. Auf Basis von Echtzeitdaten werden Betriebsparameter automatisch angepasst und Störungen frühzeitig erkannt. INDUSTRIA erwartet durch den Einsatz der Lösung durchschnittliche Energieeinsparungen von bis zu 16 Prozent. Die Maßnahme wird darüber hinaus zu sinkenden CO₂-Emissionen beitragen. Über die Green-Fusion-Software bindet die INDUSTRIA zudem ihren Kooperationspartner B&O Service ein, um Wohnungen effizient instand zu halten und zu modernisieren.

Darüber hinaus unterstützt Green Fusion INDUSTRIA dabei, die gesetzlichen Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) zu erfüllen. Das System ermöglicht sowohl die Umsetzung der Vorgaben zur Gebäudeautomation als auch die Durchführung und Dokumentation der vorgeschriebenen Heizungsprüfungen.

Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von INDUSTRIA Immobilien, sagt:

„Mit der Zusammenarbeit mit Green Fusion gehen wir einen weiteren wichtigen Schritt in Richtung digitaler, effizienter und nachhaltiger Immobilienbewirtschaftung. Mit geringem Installationsaufwand können wir signifikante Energieeinsparungen realisieren sowie Störungen und Notdiensteinsätze verringern. Gleichzeitig schaffen wir die Voraussetzungen, um die gesetzlichen Anforderungen an moderne Gebäudeautomation effizient zu erfüllen und die Bewirtschaftung unseres Portfolios langfristig noch nachhaltiger aufzustellen.“

Paul Hock, Geschäftsführer von Green Fusion, ergänzt:

„Die Dekarbonisierung des Gebäudebestands beginnt mit einem intelligenten Betrieb der vorhandenen Heizungsanlagen. Gemeinsam mit INDUSTRIA zeigen wir, dass sich Energie- und CO₂-Einsparungen ohne aufwendige Sanierungsmaßnahmen realisieren lassen. Die Digitalisierung der Heizungssteuerung schafft darüber hinaus Transparenz, erhöht die Betriebssicherheit und bildet zugleich die Grundlage für den langfristigen Umstieg auf klimafreundliche Wärmeerzeugung.“

Mit der Kooperation baut INDUSTRIA den Einsatz digitaler Technologien im Asset- und Property-Management konsequent aus. Die intelligente Steuerung technischer Anlagen leistet einen wichtigen Beitrag, um die Energieeffizienz des Bestands zu erhöhen, Betriebskosten zu senken und die ESG-Ziele des Unternehmens weiter voranzutreiben.

v.l.n.r.: Brian Weber (Green Fusion), Paul Hock (Green Fusion), Arnaud Ahlborn (INDUSTRIA), Andreas Borchardt (INDUSTRIA) | Fotocredit: INDUSTRIA

Thomas Wirtz FRICS, Geschäftsführer der INDUSTRIA Immobilien, kommentiert:

„Der Fonds erfüllt die Anforderungen gemäß Artikel 8 der Offenlegungsverordnung. Dafür wurden ökologische Merkmale für die zu erwerbenden Objekte definiert, die sicherstellen, dass die regulatorischen Vorgaben erfüllt werden.“

Zudem erklärt er: „Gleichzeitig lassen diese Merkmale der INDUSTRIA als Asset Manager auch genügend Freiraum, um Opportunitäten zu nutzen. Beispielsweise muss ein Teil der Wohnimmobilien Energieeffizienzklasse B oder besser aufweisen. Ist die Energieeffizienzklasse bei Erwerb geringer, besteht die Möglichkeit die energetischen Anforderungen auch zu erreichen, indem in den ersten fünf Jahren nach Erwerb eine deutliche Verbesserung durch entsprechende Maßnahmen an den Objekten erzielt wird.“

In die Fondskonzeption eingeflossen sind auch die Erkenntnisse der jüngsten Investorenumfrage INDUSTRIA Wohninvestmenttrends vom Frühjahr 2026. Im Rahmen der Befragung war bei Wohninvestments eine Kombination aus Bestands- und Neubauimmobilien die beliebteste Strategie (rund 42 Prozent der Befragten). „Auch was die Risikostrategie des Fonds – Core/Core+ – und die Höhe der Ausschüttung angeht, sind wir mit dem neuen Fonds auf der Linie dessen, was Anleger aktuell nachfragen“, sagt Wirtz.

Das 140 Meter hohe One Forty West wurde zwischen 2017 und 2021 auf dem Gelände des ehemaligen AfE-Turms auf dem Grundstück Senckenberganlage 13-17 im Stadtteil Westend errichtet und gehört zum Portfolio des offenen Immobilienfonds hausInvest der Commerz Real. In den unteren 23 Etagen ist ein Hotel untergebracht, darüber befinden sich sowohl vermietete Wohnungen als auch Eigentumswohnungen.

Sebastian Rügamer, Head of Asset & Property Management der INDUSTRIA, sagt:

„Für uns ist dieses Mandat von besonderer Bedeutung: Mit den Mietwohnungen im One Forty West übernehmen wir die Betreuung eines Premium-Wohnprodukts in einer Landmark-Immobilie – und das in unserem Heimatmarkt Frankfurt. Umso mehr freuen wir uns über das Vertrauen der Commerz Real und auf die partnerschaftliche Zusammenarbeit.“

Jürgen Hau, Geschäftsführer der INDUSTRIA, ergänzt:

„Wir verantworten nicht nur das Property Management unserer eigenen Immobilienbestände und von Objekten der eigenen Immobilienfonds, sondern gewinnen seit 2023 auch externe Mandanten. Wir haben unseren Geschäftsbereich Property Management damit deutlich ausgebaut – und auch diversifiziert: Wir haben verstärkt Gewerbeobjekte angebunden sowie Immobilien aus Sondersituationen mit besonderen Herausforderungen. Nun freuen wir uns, mit dem One Forty West auch Wohnimmobilien aus dem Premiumsegment zu betreuen.“

Fotocredit: Commerz Real Investmentgesellschaft mbH

INDUSTRIA hat ihre Befragung unter institutionellen Investoren zur künftigen Immobilienallokation durchgeführt und heute unter dem Namen Wohninvestment Trends 2026 veröffentlicht.

Quick Facts 

• Rund 36 Prozent wollen die Immobilienquote in den kommenden zwölf Monaten reduzieren

• Ein Drittel des in den kommenden zwölf Monaten auf Immobilien allokierten Kapitals soll in Wohnen fließen

• Anforderungen an die Ausschüttungsrenditen sinken bei deutschen und internationalen Wohninvestments weiter

• Deutschland-Neigung steigt: Drei Viertel der Investitionswilligen wollen in den kommenden zwölf Monaten in deutsche Wohnimmobilien investieren

• Core-Fokussierung bei Immobilieninvestments noch einmal gestiegen

Die Kernergebnisse: 50 Prozent der Befragten wollen ihre Immobilienquote in den kommenden zwölf Monaten konstant halten. Dagegen wollen rund 31 die Quote leicht – um weniger als einen Prozentpunkt, weitere 5,6 Prozent um mehr als 1 Prozent  – reduzieren. Leicht oder stark wachsen soll die Quote bei ca. 14 Prozent.

Thomas Wirtz FRICS, Geschäftsführer INDUSTRIA Immobilien, kommentiert:

„Viele institutionelle Investoren haben volle Immobilienquoten und investieren aktuell nur sehr selektiv in Immobilien. Die Befragung bestätigt das, was wir in der Praxis wahrnehmen.“

Von dem Kapital, das in den kommenden zwölf Monaten in Immobilien investiert werden soll, soll rund ein Drittel (30,4 Prozent) in Wohnimmobilien fließen, der Rest in die gewerblichen Nutzungsarten.

Interessant ist, dass die Core-Neigung der Investoren noch einmal zugenommen hat.

„Dieses Jahr gaben 91,3 Prozent an, in den kommenden zwölf Monaten in Core-Immobilien investieren zu wollen. Vor einem Jahr waren es noch 72,1 Prozent“,

führt Wirtz aus.

Gleichzeitig sind die Anforderungen an die Ausschüttungsrendite gesunken. Bei Wohnimmobilien national bezifferten sie mehr als 53 Prozent mit 3,5 bis 4,0 Prozent p.a. In der Kategorie Wohnimmobilien international gaben mehr als 55 Prozent die Spanne von 4,0 bis 4,5 Prozent an. Beide Werte liegen noch einmal leicht über den Werten des Vorjahrs (52,2 Prozent und 52,9 Prozent).

Wohnimmobilien, die in Modulbauweise erstellt wurden, sind die Investoren gegenüber offen, aber etwas weniger als vor einem Jahr. Dieses Mal gaben 35,3 Prozent (2025: 44,7 Prozent) an, sie würden in solche Immobilien investieren. 61,8 Prozent (2025: 44,7 Prozent) beobachten und warten ab, während 2,9 Prozent (2025: 10,5 Prozent) solche Wohnimmobilien ausschließen. 64,7 Prozent (2025: 56,1 Prozent) gaben an, bei Wohnimmobilien in Modulbauweise höhere Renditen zu erwarten.

Ein weiteres interessantes Ergebnis der Befragung: „Die Deutschland-Neigung der Investoren ist weiter gestiegen. Während 2025 noch 64,2 Prozent angaben, in den nächsten zwölf Monaten in deutsche Wohnimmobilien investieren zu wollen, waren es 2026 74,2 Prozent. Im Gegenzug sank der Resteuropa-Anteil von 28,8 Prozent auf 20,8 Prozent. Die anderen Märkte – USA und Kanada sowie Asien-Pazifik – spielen nur eine sehr untergeordnete Rolle.

Die INDUSTRIA Immobilien hat die Investoren auch nach ihrer Strategie befragt. Die Präferenz liegt klar auf einer Kombination aus Bestands- und Neubauimmobilien, was 42,4 Prozent der Investoren angeben. Wenig gefragt (9,1 Prozent) sind hingegen Bestandsimmobilien mit Entwicklungspotenzial.

Zur Methode

Die Wohninvestment Trends sind eine jährliche Befragung, die die INDUSTRIA unter ihren institutionellen Bestandsinvestoren sowie weiteren Investoren durchführt. Die aktuelle Befragung wurde zwischen dem 3. März und dem 21. April 2026 durchgeführt. Insgesamt wurden 372 institutionelle Investoren angeschrieben, davon haben 36 den Fragebogen beantwortet. Unter den angeschriebenen Investoren sind zu einem Teil Bestandsanleger der Spezialfonds von INDUSTRIA Immobilien. Dies kann die Ergebnisse verzerren, da diese Gruppe eine größere Nähe zu indirekten Wohninvestments hat. Die Investoren verteilen sich wie folgt auf folgende Typen: Bank/Sparkasse (25,0 Prozent), Pensionskasse (19,4 Prozent), berufsständiges Versorgungswerk (19,4 Prozent), sonstige Versorgungswerke (2,8 Prozent), Stiftungen (5,6 Prozent), Versicherungen (19,4 Prozent), Fund-of-Funds/Dachfonds (5,6 Prozent) und Corporates (2,8 Prozent). Im Schnitt betrug das verwaltete Vermögen der 36 Anleger über alle Assetklassen hinweg 4,7 Mrd. Euro, der Median lag bei 1,1 Mrd. Euro.

Die Präsentation der Umfrageergebnisse können Sie unter folgendem Link herunterladen: 

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Das Heiligkreuz-Viertel ist das aktuell bedeutendste wohnungswirtschaftliche Entwicklungsprojekt der Landeshauptstadt Mainz. Auf über 34 Hektar Fläche entsteht seit 2017 auf dem ehemaligen IBM-Gelände im Stadtteil Weisenau ein attraktives Wohnquartier mit 2.000 Wohneinheiten für rund 6.000 Bewohnerinnen und Bewohner. Das Areal verfügt über Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf und Schulen in der Nachbarschaft. Es liegt verkehrsgünstig in der Nähe einer Anschlussstelle zur A 60 und in rund drei Kilometern Entfernung zur Innenstadt. Eine Bushaltestelle mit Anschluss an den Hauptbahnhof Mainz befindet sich in wenigen Gehminuten Entfernung zum Baufeld 16.

INDUSTRIA hatte das Objekt 2023 als Asset Manager für den offenen Immobilien-Spezialfonds „Wohnen Deutschland VII“ im Rahmen eines Forward Deals erworben. Der Fonds wird von der INTREAL als Service-KVG administriert. Verkäufer des Projekts ist Ten Brinke, das bei diesem Objekt sowohl als Entwickler als auch als Generalunternehmer fungierte. Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich auf rund 40 Millionen Euro.

Thomas Wirtz FRICS, Geschäftsführer der INDUSTRIA, kommentiert:

„Mit der Übernahme des Ensembles in Mainz-Weisenau erweitern wir das Fondsportfolio gezielt um weiteren geförderten Wohnraum in einer dynamisch wachsenden Landeshauptstadt. Das Projekt von Ten Brinke vereint nachhaltige Bauqualität, soziale Wohnraumversorgung und eine sehr gute Mikrolage – genau die Kriterien, die wir für unseren Fonds konsequent verfolgen.“

Jens Wantia, Geschäftsführer Projektentwicklung bei Ten Brinke, sagt:

„Mit dem Baufeld 16 im Heiligkreuz-Viertel haben wir ein weiteres Wohnprojekt realisiert, das wertige Architektur, funktionale Grundrisse und hohe Aufenthaltsqualität miteinander verbindet. Besonders wichtig war uns dabei, auch unter Förderbedingungen ein attraktives und lebenswertes Wohnumfeld zu schaffen. Die Kombination aus energieeffizientem KfW-40-QNG-Standard, barrierefreien Wohnungen, durchdachten Freiflächenkonzepten und serieller Bauweise unterstreicht unseren Anspruch, nachhaltige und zukunftsfähige Wohnprojekte zu entwickeln.“

Das Objekt wurde 2024 nach KfW-55-Standard errichtet und verfügt über ca. 5.600 Quadratmeter Gesamtmietfläche, davon ca. 4.500 Quadratmeter Wohn- und ca. 1.100 Quadratmeter Gewerbe- und Nebenfläche. Die Wohnfläche teilt sich auf in 65 frei finanzierte
und vollständig vermietete Ein- bis Vierzimmerwohnungen. Die Gewerbeeinheiten sind an ein Café sowie ein kombiniertes Physiotherapie-, Sport-Reha- und Trainingszentrum vermietet.

INDUSTRIA hat das Objekt für den offenen Immobilienspezialfonds „Wohnen Deutschland VII“ erworben. Mit dem erwarteten Eigentumsübergang wächst das Fondsvermögen auf ein Volumen von rund 573 Millionen Euro auf Basis der Gesamtinvestitionskosten an.

Thomas Wirtz (FRICS), Geschäftsführer der INDUSTRIA, kommentiert:

„Mit dem Erwerb des ‚Carl Living‘ ist unser Fonds ‚Wohnen Deutschland VII‘ nun vollständig investiert. Gleichzeitig stehen wir mit dem Nachfolgefonds ‚Industria Wohnen Deutschland VIII‘ bereit. Mit diesem Vehikel wollen wir Investoren attraktive Einstiegsmöglichkeiten in das weiterhin robuste Wohnsegment bereitstellen.“

Hanns-Martin Scherer, Senior Transaction Manager der alstria Gruppe, sagt: „Wir freuen uns über den erfolgreichen Verkauf des ‚Carl Living‘ sowie den durchweg konstruktiven und professionellen Transaktionsprozess.”

Das Objekt entstand auf dem Grundstück der ehemaligen Zentrale des Industriekonzerns Bilfinger Berger. Nach Aufgabe des Standorts hat alstria das Areal in den vergangenen Jahren neu strukturiert. Dabei wurde das bestehende Gebäudeensemble aus den 1950er-Jahren umfassend revitalisiert und um den Neubau „Carl Living” ergänzt.

Der Standort im Mannheimer Stadtteil Schwetzingerstadt/Oststadt ist eine der besten Wohnlagen Mannheims. Die Lage ist geprägt durch eine durchgrünte Stadtvillenbebauung sowie die Nähe zur Innenstadt und zum Hauptbahnhof.

Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer der INDUSTRIA, sagt:

„Das ‚Carl Living‘ überzeugt durch seine hochwertige Bau- und Architekturqualität und seine sehr gute Mikrolage. Damit
entspricht das Objekt in idealer Weise unserem Investitionsprofil und stellt eine wertstabile
Ergänzung für das Portfolio des Fonds dar.“

Colliers vermittelte das Objekt im Auftrag des Verkäufers. Der Käufer wurde rechtlich von Zenk Rechtsanwälte und technisch von Case Real Estate beraten, der Verkäufer rechtlich von trûon Rechtsanwälte.

Bildquelle: Colliers

Die Rücknahme der Anteile wurde gemäß den gesetzlichen Vorgaben ausgesetzt, weil die liquiden Mittel des Sondervermögens nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen, um sowohl den Rücknahmepreis für die zur Rückgabe fälligen Anteile zu zahlen als auch die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung des Sondervermögens sicherzustellen.

Was hat zu dieser Maßnahme geführt?

Ein wesentlicher Einflussfaktor für die anhaltende Krise am Immobilienmarkt war die abrupte Zinswende im Jahr 2022. Seitdem sind die Finanzierungskosten deutlich gestiegen, Transaktionen dauern länger und das gesamte Transaktionsvolumen ist gesunken. Das veränderte Kapitalmarktumfeld hat zudem dazu geführt, dass alternative Anlageformen für viele Anleger wieder attraktiver wurden. Die offenen Immobilien-Publikumsfonds sind von dieser Entwicklung zeitverzögert betroffen und haben seit mehr als zwei Jahren hohe Nettomittelabflüsse zu verzeichnen. Eine Trendwende ist aktuell nicht absehbar.

Dieser Entwicklung konnte sich auch der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND nicht entziehen. Seit Dezember 2025 hat sich der Trend noch einmal verstärkt. Daher hat sich die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, die das Sondervermögen als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet, nach einer sorgfältigen Abwägung aller Argumente für eine Aussetzung der Rücknahme der Anteile entschieden. Seit 2024 wurden insgesamt zehn Objekte mit einem Volumen von 163 Mio. Euro verkauft. Allerdings sind die Veräußerungen bislang nicht ausreichend und der weitere Erfolg der Verkäufe ist schwer zu planen. Gleiches gilt für etwaige weitere Mittelabflüsse.

Thomas Wirtz FRICS, Geschäftsführer, INDUSTRIA Immobilien, erläutert:

„Die Entscheidung über die Aussetzung wurde nach einer sorgfältigen Abwägung aller Argumente getroffen. Oberstes Ziel ist, die Interessen aller Anleger zu wahren – die Interessen der investierten Anleger und die Interessen derjenigen, die ihre Anteile zurückgegeben haben oder dies noch tun werden.“

Jens Grathwol, Head of Fund Management bei INDUSTRIA, fügt hinzu:

„Unsere Kapitalverwaltungsgesellschaft ist bestrebt, die Rücknahme der Anteile so schnell wie möglich wieder aufzunehmen. Aktuell wurden zehn Immobilien für Verkäufe identifiziert, um weitere Liquidität für die Bedienung von Anteilrückgaben zu generieren. Diese Objekte werden aktuell am Markt angeboten.“

Der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND wurde 2015 von der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH aufgelegt und seitdem von dieser administriert, das Asset Management übernimmt seit Auflage die INDUSTRIA Immobilien GmbH. Das Sondervermögen investiert überwiegend in deutsche Wohnimmobilien in Ballungsräumen und hält aktuell 45 Objekte mit insgesamt 2.743 Wohn- und 163 Gewerbeeinheiten. Das Bruttofondsvermögen beläuft sich auf rund 993 Mio. Euro.

Thomas Wirtz weiter:

„Neben den generellen immobilienwirtschaftlichen Risiken, die auch im deutschen Wohnimmobilienmarkt vorhanden sind, bieten sich aufgrund der aktuellen Nachfrageüberhänge insbesondere in den Ballungsräumen Chancen, da die Fertigstellungszahlen seit Jahren den Bedarf nicht decken und somit gute Vermietungsquoten und weiteres Mietwachstum möglich werden.“

Rechtlicher Hinweis: Dies ist eine Marketing-Anzeige, die von der INDUSTRIA, dem Asset Manager des Sondervermögens in Abstimmung mit der Kapitalverwaltungsgesellschaft, verfasst ist. Bitte beachten Sie, dass die Angaben in diesem Dokument rein informatorischen Charakter haben. Rechtsverbindlich sind allein der Verkaufsprospekt und das Basisinformationsblatt in ihrer jeweils aktuellen Fassung sowie der letzte veröffentlichte Jahres- bzw. Halbjahresbericht. Diese sind ausschließlich in deutscher Sprache in elektronischem Format unter https://www.intreal.com/fwd erhältlich. Sie können diese auf Wunsch bei der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Ferdinandstraße 61, 20095 Hamburg, in Papierform kostenlos anfordern. Eine Zusammenfassung der Anlegerrechte ist in deutscher Sprache in elektronischem Format unter https://www.intreal.com/wp-content/uploads/2026/02/2026-01-Zusammenfassung-der-Anlegerechte.pdf erhältlich. Offizielle Bekanntmachungen finden Sie ebenfalls auf der Internetseite der Kapitalverwaltungsgesellschaft unter https://www.intreal.com/fwd.